Calculadora de Gastos Notariales Colombia 2026 — Compraventa
Calcule cuánto paga el comprador y cuánto paga el vendedor en una compraventa de inmueble en Colombia. Tarifas actualizadas según la Resolución SNR 2026-000964-6 y valores UVT 2026.
Calculadora de Gastos Notariales
Compraventa de inmuebles en Colombia — Comprador y vendedor por separado
Gastos del Comprador
Gastos del Vendedor
Costo Total de la Transacción
¿Qué son los gastos notariales en una compraventa?
Los gastos notariales son el conjunto de costos legales y tributarios que deben asumir comprador y vendedor al formalizar la transferencia de un inmueble mediante escritura pública. En Colombia, estos gastos están regulados por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) y varían según el valor del inmueble y el departamento.
Es fundamental no confundir los derechos notariales (lo que cobra la notaría por otorgar la escritura) con el impuesto de registro (tributo departamental) ni con la retención en la fuente (anticipo de impuesto de renta). Cada uno tiene una base legal distinta y lo paga una parte diferente de la transacción.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en Colombia 2026?
| Concepto | Tasa | Quién paga | Base legal |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | 0.54% (0.27% c/parte) | 50% comprador, 50% vendedor | Res. SNR 2026-000964-6 |
| IVA sobre notariales | 19% del valor de derechos | 50/50 | Estatuto Tributario |
| Impuesto de registro | 0.5% – 1% (varía por depto.) | Comprador | Ley 223/1995, Art. 230 |
| Beneficencia | 0.5% – 0.67% (varía) | Comprador | Ordenanza departamental |
| Retención en la fuente | 1% o 2.5% | Vendedor | Art. 398, 399 ET |
| Impuesto al consumo | 2% (si > 26.800 UVT) | Comprador | Ley 2277/2022 |
| Impuesto de timbre | 1.5% – 3% (si > 20.000 UVT) | 50/50 | Art. 519 ET |
¿Cuánto paga el comprador?
El comprador asume la mayor parte de los costos de la transacción. En una compraventa típica de $300.000.000 en Bogotá, el comprador paga aproximadamente entre el 2.1% y el 2.5% del valor del inmueble, dependiendo de si usa crédito hipotecario.
Los gastos del comprador incluyen:
- Derechos notariales: 0.27% del valor del inmueble
- IVA sobre notariales: 19% de los derechos (equivale a ~0.051% del inmueble)
- Registro + beneficencia: entre 1.5% y 1.67% según el departamento
- Escritura y registro de hipoteca: si usa crédito (~0.27% + 1.3% del crédito)
- Impuesto al consumo: solo si el inmueble supera $1.403.623.200 (26.800 UVT)
¿Cuánto paga el vendedor?
El vendedor paga menos en términos de gastos de transacción, pero debe considerar la retención en la fuente, que puede ser significativa en inmuebles de alto valor.
- Derechos notariales: 0.27% del valor del inmueble
- IVA sobre notariales: ~0.051% del inmueble
- Retención en la fuente: 1% si el inmueble vale hasta $523.740.000; 2.5% sobre el excedente
- Cancelación de hipoteca: ~1.2% del saldo, si aplica
- Ganancia ocasional: 15% sobre la utilidad (no se incluye en la calculadora por depender del costo fiscal)
Gastos notariales para vivienda VIS y VIP
Las viviendas de Interés Social (VIS) y de Interés Prioritario (VIP) tienen un beneficio importante: los derechos notariales se reducen al 50%. Esto significa que cada parte paga 0.135% en vez de 0.27%.
| Tipo | Ciudades principales* | Otros municipios |
|---|---|---|
| VIS (tope) | 150 SMMLV = $262.635.750 | 135 SMMLV = $236.372.175 |
| VIP (tope) | 90 SMMLV = $157.581.450 | Igual |
*Ciudades principales: Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla. SMMLV 2026: $1.750.905.
Además, las viviendas VIS y VIP están exentas del impuesto al consumo, lo cual representa un ahorro significativo para inmuebles que de otra forma superarían el umbral.
¿Qué es la retención en la fuente en una venta de inmueble?
La retención en la fuente es un anticipo del impuesto de renta que el comprador retiene al vendedor y paga a la DIAN. No es un costo adicional sino un adelanto que el vendedor cruza en su declaración de renta.
Ejemplo: En un inmueble de $700.000.000 vendido por persona natural, la retención sería: $523.740.000 × 1% + ($700.000.000 – $523.740.000) × 2.5% = $5.237.400 + $4.406.500 = $9.643.900.
Impuestos que aplican según el valor del inmueble
| Rango de valor | Impuestos aplicables | Observación |
|---|---|---|
| Hasta $523.740.000 | Notariales + registro + retención 1% | Caso estándar |
| $523.740.001 — $1.047.480.000 | + Retención 2.5% sobre excedente | Inmuebles medio-alto |
| $1.047.480.001 — $1.403.623.200 | + Impuesto de timbre 1.5% | Propiedades de lujo |
| Más de $1.403.623.200 | + Impuesto al consumo 2% | Ultra lujo |
| Más de $2.618.700.000 | + Timbre 3% sobre exceso | Rango máximo |
Gastos notariales por departamento
La principal variación entre departamentos está en la tasa combinada de registro + beneficencia. Los derechos notariales son iguales en todo el país.
| Departamento | Registro + Beneficencia (aprox.) |
|---|---|
| Cundinamarca / Bogotá D.C. | 1.67% |
| Antioquia | 1.50% |
| Valle del Cauca | 1.50% |
| Atlántico | 1.50% |
| Bolívar | 1.50% |
| Santander | 1.50% |
| Otros departamentos | ~1.50% (referencia) |
Bogotá y Cundinamarca tienen la tasa más alta del país por la contribución de beneficencia departamental adicional. La diferencia frente a otros departamentos es de aproximadamente 0.17 puntos porcentuales, lo que en un inmueble de $300.000.000 representa ~$510.000 adicionales.
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