Certificado de tradición y libertad

Modelo Carta de Instrucciones a Notaría Colombia 2026

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Modelo de Carta de Instrucciones a Notaría — Formato Editable 2026

La carta de instrucciones le indica al Notario cómo debe manejar la escritura pública de compraventa de su inmueble: quién paga cada gasto, cómo se desembolsa el dinero y qué condiciones deben cumplirse antes de firmar.

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¿Qué incluye este documento?

  • Datos completos de la transacción (inmueble, matrícula, precio)
  • Datos de vendedor y comprador con cuentas bancarias
  • Tabla de distribución de gastos notariales (derechos, registro, retención, beneficencia)
  • Instrucciones de desembolso (pago directo, a través de Notaría, o crédito hipotecario)
  • Condiciones especiales previas a la firma
  • Checklist de documentos que se anexan (cédulas, certificado de tradición, paz y salvos)
  • Espacio para condiciones adicionales
  • Firmas de vendedor y comprador

¿Para qué sirve la carta de instrucciones?

La carta de instrucciones es el documento mediante el cual vendedor y comprador le indican al Notario las condiciones pactadas para el otorgamiento de la escritura pública. Cumple funciones esenciales:

  • Evita malentendidos: deja por escrito quién paga cada gasto, eliminando discusiones el día de la firma.
  • Protege el dinero: cuando hay crédito hipotecario, las instrucciones de desembolso garantizan que el banco pague al vendedor correctamente.
  • Establece condiciones: puede exigir que la escritura no se firme hasta que el vendedor presente paz y salvos actualizados.
  • Guía al Notario: el Notario prepara la escritura siguiendo exactamente lo que las partes instruyeron.

¿Cómo se distribuyen los gastos notariales en Colombia?

La distribución habitual de gastos en una compraventa de inmueble es:

  • Derechos notariales: 50% vendedor, 50% comprador (según costumbre comercial)
  • Impuesto de registro (beneficencia): a cargo del comprador
  • Impuesto de registro (oficina de registro): a cargo del comprador
  • Retención en la fuente (1% sobre el valor de venta): a cargo del vendedor
  • Certificado de tradición y libertad: a cargo del vendedor
  • Paz y salvos (predial, valorización, administración): a cargo del vendedor

La carta de instrucciones permite modificar esta distribución si las partes acuerdan algo diferente.

¿Cuándo necesita este documento?

  • Va a firmar una escritura de compraventa de inmueble en Notaría
  • La compra se realiza con crédito hipotecario y necesita instrucciones de desembolso
  • Quiere dejar claro por escrito quién asume cada gasto
  • Necesita establecer condiciones previas a la firma de la escritura
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Preguntas frecuentes

¿La carta de instrucciones es obligatoria?
No es legalmente obligatoria, pero muchas Notarías la solicitan como requisito para preparar la escritura, especialmente cuando hay crédito hipotecario de por medio.
¿Cuándo se entrega la carta a la Notaría?
Se entrega antes de la fecha de firma de la escritura, generalmente con 3 a 5 días de anticipación, para que el Notario pueda preparar el borrador de la escritura.
¿Qué pasa si compro con crédito hipotecario?
La carta incluye una sección específica para instrucciones de desembolso con crédito hipotecario, indicando qué monto paga el banco y qué monto paga el comprador directamente.
¿Puedo cambiar la distribución de gastos?
Sí. La distribución de gastos es pactable entre las partes. El modelo incluye una tabla editable donde puede ajustar quién asume cada concepto según lo acordado.
¿Qué documentos debo llevar a la Notaría?
El modelo incluye un checklist completo: cédulas, certificado de tradición, paz y salvos de predial, valorización, servicios y administración, promesa de compraventa y carta de crédito si aplica.
Aviso legal: Este es un modelo orientativo. Si su transacción involucra crédito hipotecario, leasing habitacional, fideicomisos u otras figuras financieras, consulte con su banco y con un abogado para adaptar las instrucciones a su caso específico.

Documentos relacionados:

Promesa de Compraventa — el paso previo a la escritura

Acta de Entrega — para documentar la entrega después de firmar

Certificado de Tradición y Libertad — requisito indispensable para la escritura