Derecho de Superficie en Colombia

El Derecho de Superficie es un concepto clave en el ámbito inmobiliario que ofrece oportunidades de desarrollo y aprovechamiento de terrenos. Esta figura legal permite a una persona, el superficiario, edificar o cultivar en un suelo que no le pertenece, estableciendo una relación jurídica con el propietario, conocido como superficiante. La Ley 1955 del 2019 incorpora el derecho real accesorio de superficie como una fuente de financiación para los sistemas de transporte.

¿Qué es el derecho de superficie?

El Derecho de Superficie es un derecho real que otorga a una persona la facultad de construir o mantener una edificación en el terreno de otra persona por un tiempo determinado. Este derecho, por su naturaleza jurídica, permite una separación del dominio del suelo con respecto al de la edificación, ofreciendo flexibilidad y promoviendo la inversión en el sector inmobiliario.

Es importante destacar que el derecho real de superficie no se limita únicamente a construcciones, sino que también puede aplicarse para el desarrollo de actividades agrícolas, forestales o industriales, siempre bajo el marco legal que lo regula y respetando los términos acordados entre las partes. Además, el derecho real de superficie se utiliza como un mecanismo de financiación para infraestructuras públicas, especialmente en el ámbito del transporte.

Este derecho se constituye, en muchos casos, mediante una escritura pública de constitución y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para ofrecer seguridad jurídica tanto al superficiante como al superficiario.

La duración del derecho de superficie puede variar, pero con frecuencia se establece por un periodo que puede alcanzar hasta los 99 años, dependiendo de la legislación de cada país y de los acuerdos entre las partes involucradas.

Regulación del derecho de superficie en Colombia

En Colombia, el Derecho de Superficie está regulado por el Código Civil y otras normativas que buscan armonizar las relaciones entre superficiantes y superficiarios. Esto incluye aspectos como la duración, los derechos y las obligaciones de las partes, así como los procedimientos para su constitución y extinción. La Ley 2294 y sus modificaciones relevantes al derecho real de superficie también juegan un papel crucial en esta regulación.

La principal herramienta legal en este aspecto es la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que detalla la manera en que debe gestionarse el suelo y cómo se pueden desarrollar proyectos que incluyan el derecho de superficie. Además, establece mecanismos para que este derecho contribuya a la política urbanística del país. El Plan Nacional de Desarrollo también ha tenido un impacto significativo en la regulación del derecho de superficie.

Dentro de la regulación, existe un énfasis en la formalización de los acuerdos a través de escrituras públicas, las cuales deben ser debidamente registradas para garantizar la transparencia y la legalidad de las operaciones. En este contexto, la entidad pública denominada superficiante juega un rol fundamental al otorgar la facultad temporal para desarrollos en propiedad pública.

Asimismo, la regulación colombiana contempla las diversas formas en que puede extinguirse el derecho de superficie, ya sea por el vencimiento del plazo, por el incumplimiento de las condiciones establecidas o por la voluntad de las partes.

Características del derecho de superficie

El Derecho de Superficie posee características particulares que lo diferencian de otros derechos reales, como la hipoteca o el usufructo. Entre ellas, destaca la posibilidad de separar el dominio del suelo de la edificación o plantación que sobre él se realice, lo que otorga una gran versatilidad a este derecho.

Otro aspecto relevante es la temporalidad del derecho de superficie, ya que se concede por un periodo determinado, tras el cual el superficiario debe devolver el terreno en las condiciones establecidas por el contrato o acuerdo. Este derecho permite la explotación económica de los bienes, generando oportunidades de inversión y desarrollo.

Además, este derecho implica un conjunto de obligaciones y derechos tanto para el superficiario como para el superficiante, los cuales deben estar claramente estipulados en los contratos para evitar disputas futuras. La explotación económica de los bienes públicos plantea importantes retos jurídicos, especialmente en cuanto a la protección constitucional de su inalienabilidad y la viabilidad de su uso para financiar otras infraestructuras públicas.

Es vital destacar que el Derecho de Superficie puede ser objeto de transacciones comerciales, como la venta o la hipoteca de la edificación construida sobre el suelo ajeno, siempre y cuando se respeten las condiciones del derecho establecido.

La extinción de este derecho puede ocurrir por diversas causas, siendo una de ellas la finalización del plazo acordado. Sin embargo, también puede darse por la destrucción de la edificación o por un acuerdo mutuo entre las partes.

Aplicación del derecho de superficie en proyectos inmobiliarios

El Derecho de Superficie tiene una gran utilidad en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, ya que permite a las empresas constructoras o a los promotores inmobiliarios utilizar terrenos sin necesidad de adquirir la propiedad plena del mismo. Esto es especialmente útil en áreas urbanas donde el suelo es escaso o costoso.

Mediante este derecho, es posible ejecutar proyectos de vivienda, comerciales o de cualquier índole, fomentando así la reactivación económica y la optimización de los recursos inmobiliarios disponibles. La explotación económica de los bienes inmuebles bajo este derecho puede generar plusvalía significativa.

Uno de los ejemplos más claros de la aplicación del derecho de superficie en proyectos inmobiliarios es la construcción de viviendas de interés social, donde el objetivo es promover el acceso a la vivienda a sectores de la población con menos recursos.

Además, el Derecho de Superficie es una herramienta fundamental para la realización de proyectos de infraestructura pública, como el desarrollo o la ampliación de redes de transporte, hospitales y otros edificios de utilidad pública. El uso del suelo para estos proyectos inmobiliarios presenta retos jurídicos que deben ser considerados.

Los promotores de estos proyectos deben realizar estudios técnicos y legales detallados para garantizar que se cumplen todas las normativas aplicables y que el proyecto puede desarrollarse sin inconvenientes legales.

Extinción del derecho de superficie

La extinción del Derecho de Superficie puede ocurrir bajo varias circunstancias, siendo la más común el vencimiento del plazo acordado entre superficiante y superficiario. Es importante mencionar que, en estos casos, se debe proceder a la apertura de sub folios de matrícula inmobiliaria para registrar los actos jurídicos relacionados con la extinción del derecho de superficie.

Otra forma de extinción es el incumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato, como por ejemplo, no edificar en el periodo pactado o no utilizar el suelo de la manera acordada.

Además, el derecho puede extinguirse si se produce la reunificación de la plena propiedad del suelo y la edificación en una sola mano, es decir, si el superficiario adquiere la propiedad del suelo o si el superficiante compra la edificación.

Finalmente, la extinción también puede darse por renuncia del superficiario o por la expropiación del suelo por causa de utilidad pública o interés social, siempre siguiendo los procedimientos legales correspondientes.

Es esencial que tanto superficiantes como superficiarios conozcan las causas de extinción del derecho de superficie, ya que esto puede afectar sus intereses económicos y sus proyectos a futuro.

Derecho de superficie y el metro de Bogotá

Un caso concreto de la aplicación del Derecho de Superficie en Colombia es el desarrollo de la infraestructura del metro de Bogotá. Este proyecto de gran envergadura ha requerido la implementación del derecho de superficie para poder desarrollar las estaciones y zonas adyacentes.

La administración de la ciudad ha utilizado este derecho como una herramienta para permitir la inversión privada en las áreas circundantes a los sistemas de transporte, generando así valor añadido y fomentando el desarrollo urbano. El DRS se ha convertido en una fuente de financiación importante para las infraestructuras públicas de transporte.

Así, el Derecho de Superficie se convierte en un componente clave en proyectos de infraestructura pública, permitiendo la colaboración entre el sector público y el privado para el beneficio de la comunidad.

Es un claro ejemplo de cómo el derecho inmobiliario puede ser utilizado estratégicamente para promover el crecimiento urbano y la mejora de los servicios a la ciudadanía.

El caso del metro de Bogotá demuestra la relevancia de los estudios técnicos y legales en la implementación del derecho de superficie, así como la necesidad de una cuidadosa selección del superficiario y un riguroso seguimiento de la normativa vigente.

Preguntas relacionadas sobre el derecho de superficie y su gestión

¿Qué es un derecho de superficie?

El Derecho de Superficie es un derecho real que concede a una persona el poder de edificar o plantar en el terreno de otra persona por un tiempo determinado. Es una figura jurídica que se establece mediante un contrato y que debe registrarse para asegurar su efectividad y protección legal.

Este derecho es fundamental para el desarrollo urbanístico y se aplica en una gran variedad de proyectos, desde viviendas hasta complejos comerciales e industriales, pasando por infraestructuras de transporte como el metro de Bogotá.

¿Qué es una vivienda con derecho a superficie?

Una vivienda con derecho a superficie es aquella que ha sido construida sobre un terreno que no es propiedad del constructor o propietario de la vivienda. El constructor, en este caso conocido como superficiario, tiene el derecho de mantener la edificación por el tiempo que se haya acordado en el contrato con el superficiante, que es quien posee el terreno.

Este tipo de vivienda es una opción interesante en las zonas donde el precio del suelo es elevado, ya que permite desarrollar proyectos de vivienda sin necesidad de asumir el costo total de la compra del suelo.

¿Cuánto tiempo dura el derecho de superficie?

La duración del derecho de superficie puede variar según la legislación de cada país y los acuerdos entre las partes. En general, puede establecerse por cualquier periodo que las partes determinen, aunque usualmente no excede los 99 años.

Es importante entender que la duración debe estar claramente establecida en el contrato de superficie para evitar conflictos y asegurar la certeza jurídica de la operación.

¿Cuáles son los derechos reales de superficie?

Los derechos reales de superficie incluyen la capacidad del superficiario de edificar o cultivar en el suelo de otro, la posibilidad de hipotecar o vender la edificación sin ser propietario del suelo, y la protección legal que proporciona el hecho de que el derecho esté registrado.

Estos derechos constituyen una parte esencial de la seguridad jurídica que ofrece el Derecho de Superficie y que permite el desarrollo de proyectos inmobiliarios e infraestructuras de manera rentable y eficiente.

Las partes involucradas deben estar debidamente informadas sobre sus derechos y responsabilidades para garantizar que la relación contractual sea beneficiosa y libre de conflictos.

A continuación, presentamos un video donde se explica con más detalle el Derecho de Superficie y su impacto en el desarrollo inmobiliario: