Gastos Notariales en Colombia 2026: Cuánto Cuesta y Quién Paga
Cuando vas a comprar o vender un inmueble en Colombia, los gastos notariales y de escrituración son una partida del presupuesto que muchos compradores olvidan calcular. Pueden representar entre el 1.5% y el 3% del valor del inmueble, y saber quién paga qué puede marcar la diferencia en una negociación.
En esta guía encontrarás las tablas actualizadas de costos para 2026, la distribución exacta entre comprador y vendedor, y ejemplos con cifras reales.
¿Qué son los gastos notariales en Colombia?
Los gastos notariales son todos los costos que se generan al formalizar legalmente la transferencia de propiedad de un inmueble ante notaría y la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Incluyen los honorarios del notario, los impuestos del gobierno y los derechos de registro. Sin pagar estos gastos, la escritura pública no puede protocolizarse ni el inmueble puede quedar registrado a nombre del nuevo propietario.
¿Cuánto cuestan los gastos notariales en Colombia 2026?
La siguiente tabla muestra los principales componentes de los gastos notariales en una compraventa de inmueble en Colombia:
Mira también: Cómo anular una promesa de compraventa en Colombia: Guía práctica| Concepto | Porcentaje aproximado | Quién paga | Base de cálculo |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales (escritura) | ~0.54% total (0.27% c/u) | Comprador 50% + Vendedor 50% | Valor del negocio |
| Impuesto de registro | 1% (No VIS) / 0.5% (VIS) | Comprador | Valor del negocio |
| Retención en la fuente | 1% (si aplica) | Vendedor | Valor de venta |
| Boleta fiscal (beneficencia) | Variable por departamento | Comprador | Valor del negocio |
| Certificado de tradición | ~$23.000 COP fijo | Comprador | Tarifa fija SNR |
| Copia escritura (protocolo) | ~$30.000–$50.000 COP | Comprador | Tarifa notaría |
Importante: las tarifas de derechos notariales son fijadas anualmente por la Superintendencia de Notariado y Registro mediante resolución. Para 2026, la tarifa vigente es aproximadamente el 0.27% del valor del negocio para cada parte (comprador y vendedor), con montos mínimos establecidos según los rangos de valor.
¿Quién paga los gastos notariales: comprador o vendedor?
La distribución de gastos en Colombia sigue la siguiente regla general, aunque las partes pueden acordar libremente una distribución diferente en el contrato de compraventa:
Lo que paga el comprador
- 50% de los derechos notariales de la escritura de compraventa
- Impuesto de registro: 1% del valor del negocio (inmuebles no VIS) o 0.5% (VIS urbana) o 0.3% (VIS rural)
- Boleta fiscal o impuesto de beneficencia: varía por departamento (entre 0.3% y 1%)
- Certificado de tradición y libertad actualizado
- GMF (4×1000): si el pago se hace a través de cuenta bancaria
Lo que paga el vendedor
- 50% de los derechos notariales de la escritura de compraventa
- Retención en la fuente: 1% del valor de enajenación, si la ganancia ocasional no supera el tope de exención (para venta de casa de habitación propia, puede existir exención)
- Cancelación de hipoteca (si existe): derechos notariales de escritura de cancelación + registro
- Paz y salvos municipales (impuesto predial, valorización)
- Comisión inmobiliaria (si aplica), típicamente entre 2% y 3% del valor de venta
Ejemplo de cálculo de gastos notariales
Supongamos la compraventa de un apartamento No VIS valorado en $300.000.000 COP:
| Concepto | Cálculo | Valor estimado |
|---|---|---|
| Derechos notariales (comprador 50%) | $300M × 0.27% | ~$810.000 |
| Impuesto de registro | $300M × 1% | $3.000.000 |
| Boleta fiscal (ej. Cundinamarca) | $300M × 0.5% | $1.500.000 |
| Certificado de tradición | Tarifa fija | $23.000 |
| TOTAL comprador aprox. | ~$5.333.000 |
Para el vendedor del mismo inmueble:
Mira también: Cómo vender una casa rápido en 5 pasos y los mejores tips para 2024| Concepto | Cálculo | Valor estimado |
|---|---|---|
| Derechos notariales (vendedor 50%) | $300M × 0.27% | ~$810.000 |
| Retención en la fuente | $300M × 1% | $3.000.000 |
| Paz y salvo predial | Variable | Variable |
| TOTAL vendedor aprox. | ~$3.810.000+ |
Gastos notariales VIS vs No VIS: diferencias clave
El tipo de vivienda tiene un impacto directo en los gastos de registro:
| Tipo de vivienda | Impuesto de registro | Referencia |
|---|---|---|
| Vivienda No VIS (valor libre) | 1% del negocio | Ley 223/1995 |
| VIS urbana (hasta 135 SMMLV) | 0.5% del negocio | Decreto 1420/1998 |
| VIS rural / VIP | 0.3% o exenta según caso | Normativa ANT |
La Vivienda de Interés Social (VIS) tiene beneficios tributarios específicos que reducen significativamente la carga del comprador en el momento del registro.
Gastos adicionales para compra con crédito hipotecario
Si financias la compra con un crédito hipotecario, hay costos adicionales a los gastos notariales básicos:
- Escritura de hipoteca: derechos notariales adicionales para la constitución de la hipoteca (aprox. 0.27% del valor del crédito por cada parte)
- Registro de hipoteca: impuesto de registro de la hipoteca (aprox. 0.5% del valor del crédito)
- Estudio de títulos: cobrado por el banco o firma de abogados (entre $500.000 y $2.000.000 COP)
- Avalúo comercial: requerido por el banco (entre $300.000 y $800.000 COP según el inmueble)
- Seguros: seguro de vida deudor y seguro contra incendio/terremoto (costo mensual durante el crédito)
Los bancos usualmente presentan una «simulación de gastos de escrituración» junto con la oferta del crédito, que incluye todos estos costos adicionales.
Mira también: Guía definitiva: cómo ejercer la venta de una casa heredada¿Cuándo se pagan los gastos notariales?
Los gastos notariales se pagan en dos momentos diferentes:
- En la notaría (día de firma de la escritura): se pagan los derechos notariales, el impuesto de beneficencia/boleta fiscal y otros cargos de la notaría. La notaría recauda estos valores y los distribuye.
- En la Oficina de Registro (días después de la firma): el impuesto de registro se paga directamente en la ORIP o mediante el sistema de recaudo. El registro se realiza normalmente dentro de los 2 meses siguientes a la firma de la escritura.
El trámite de registro de la escritura es obligatorio para que la propiedad quede legalmente a nombre del nuevo propietario. Sin registro, el comprador no es propietario ante la ley aunque tenga la escritura firmada. Para verificar que el registro se realizó correctamente, debes solicitar el certificado de tradición y libertad actualizado.
Documentos necesarios para la escrituración
- Cédulas de ciudadanía del comprador y vendedor (originales)
- Certificado de tradición y libertad vigente (máx. 30 días)
- Paz y salvo de impuesto predial del año en curso
- Paz y salvo de valorización (si aplica)
- Paz y salvo de administración (si es propiedad horizontal)
- Promesa de compraventa (si existe)
- Carta de pago del banco (si hay crédito hipotecario)
- Poderes notariales (si alguna parte actúa a través de apoderado)
Preguntas frecuentes sobre gastos notariales
Sí. Aunque por costumbre y ley ciertos gastos corresponden a cada parte, comprador y vendedor pueden acordar libremente una distribución diferente. Lo importante es dejarlo claro en la promesa de compraventa para evitar conflictos en la notaría.
Legalmente, la escritura debe registrarse dentro de los 2 meses siguientes a su firma (Art. 1932 C.C. y normas de registro). Si no se registra en ese plazo, la escritura sigue siendo válida pero puede generar complicaciones legales y el nuevo dueño no tendrá el inmueble registrado a su nombre.
Es el 1% del valor de enajenación que el vendedor debe retener (o que retiene el comprador si actúa como agente de retención). Se descuenta en la declaración de renta como anticipo del impuesto de ganancia ocasional. En algunos casos de venta de casa de habitación propia, puede existir exención parcial o total.
Las viviendas VIS tienen beneficios: el impuesto de registro es del 0.5% (vs 1% para no VIS) y en algunos casos pueden tener exenciones adicionales. Los derechos notariales se calculan igual sobre el valor del negocio. El ahorro total para el comprador puede ser de 1 a 3 millones de pesos dependiendo del precio de la vivienda.
Sí, es posible pactarlo así. En mercados de compradores (cuando hay mucha oferta), los vendedores a veces asumen todos los gastos de notaría para facilitar la venta. Sin embargo, los impuestos de gobierno (impuesto de registro, boleta fiscal) son obligaciones legales del comprador y no se pueden transferir al vendedor en sentido estricto.
Trámites relacionados
- Certificado de Tradición y Libertad — documento obligatorio para escriturar
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