Gastos Notariales en Vivienda VIS Colombia 2026: Tarifas y Descuentos
Comprar vivienda VIS en Colombia en 2026 genera gastos notariales significativamente menores que los de una vivienda ordinaria. La ley otorga descuentos de entre el 44% y el 100% en varios componentes de la escrituración. Esta guía explica cuánto se paga realmente, qué beneficios aplican y cómo acceder a ellos.
¿Qué es la vivienda VIS y cuál es el límite de precio en 2026?
La Vivienda de Interés Social (VIS) es aquella cuyo precio máximo es de 150 SMMLV. Con el salario mínimo de 2026, ese límite equivale a $262.032.300. Por debajo de este precio, la vivienda puede calificarse como VIS y acceder a beneficios en los gastos de escrituración.
La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) tiene un límite menor: 70 SMMLV = ~$122.415.000, con beneficios aún mayores en la escrituración.
¿Cuánto son los derechos notariales en vivienda VIS 2026?
La tarifa de derechos notariales para escritura de vivienda VIS es la mitad de la tarifa ordinaria:
Mira también: Contrato de corretaje: Definición y modelo| Tipo de vivienda | Derechos notariales por parte | Ahorro vs. tarifa ordinaria |
|---|---|---|
| Vivienda ordinaria | 0,27% (2,7‰) | — |
| Vivienda VIS (sin subsidio) | 0,15% (1,5‰) | 44% de descuento |
| VIS con subsidio FONVIVIENDA | Tarifa simbólica (~$0) | ~100% de descuento |
| Vivienda VIP | Exenta o mínima | ~100% de descuento |
Fuente: Resolución 2026-000964-6 de la Superintendencia de Notariado y Registro, vigente desde el 1 de febrero de 2026.
¿Cuánto es el impuesto de registro para vivienda VIS?
El impuesto de registro varía por departamento. Muchos departamentos aplican tarifas reducidas para VIS:
- Cundinamarca/Bogotá: tarifa reducida para VIS (verificar con la ORIP del municipio)
- Antioquia: algunos municipios eximen totalmente el registro para VIS
- Otros departamentos: aplican la tarifa ordinaria con descuento parcial
Para conocer la tarifa exacta de impuesto de registro VIS en tu municipio, consulta directamente la ORIP o la secretaría de hacienda departamental.
¿Está exenta la vivienda VIS de retención en la fuente?
Depende del tipo de venta:
Mira también: Propiedad horizontal en Colombia: reglamento de 2023| Tipo de venta VIS | Retención en la fuente |
|---|---|
| VIS nueva (primera venta por constructor con calificación vigente) | Exenta (0%) |
| VIS usada (segunda venta o más) | 1% sobre el valor (tarifa ordinaria) |
| VIP nueva con subsidio | Exenta (0%) |
La exención de retención para VIS nueva se aplica cuando el constructor tiene la calificación VIS vigente expedida por la entidad territorial competente y se trata de la primera escritura de venta.
Ejemplo de gastos totales en una vivienda VIS de $200.000.000 en 2026
| Concepto | Comprador | Vendedor | Tarifa |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales | $300.000 | $300.000 | 0,15% c/u |
| Impuesto de registro (estimado, tarifa reducida) | ~$1.340.000 | — | ~0,67% |
| Beneficencia (Cundinamarca) | ~$580.000 | — | ~0,29% |
| Retención en la fuente (VIS nueva) | — | $0 | Exenta |
| Certificado de Tradición y Libertad | $18.000 | — | Tarifa fija |
| Total estimado | ~$2.238.000 (1,12%) | $300.000 (0,15%) | — |
Comparado con una vivienda ordinaria del mismo precio, el ahorro total en gastos de escrituración es de aproximadamente $1.200.000 a $1.500.000 entre ambas partes.
¿Cómo acreditar que una vivienda es VIS para obtener los descuentos?
El vendedor o constructor debe presentar ante la notaría:
- La resolución de calificación VIS expedida por la entidad territorial (municipio o Ministerio de Vivienda)
- En caso de subsidio: el acto administrativo que certifica el subsidio FONVIVIENDA o Caja Compensación
- Para VIP: la calificación específica como vivienda de interés prioritario
La notaría aplica la tarifa reducida solo cuando recibe la documentación que acredita la calificación VIS. Sin este documento, aplica la tarifa ordinaria.
Mira también: Qué es la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en Colombia¿La vivienda de segunda mano puede ser VIS?
Sí, pero con diferencias importantes. Una vivienda usada puede calificarse como VIS si su avalúo y precio de venta están por debajo del límite de 150 SMMLV. Sin embargo:
- Los derechos notariales reducidos (1,5‰) aplican si el precio de venta está dentro del tope VIS
- La retención en la fuente sí se practica en VIS usada (1% del valor)
- Los beneficios de exención de retención son exclusivos de VIS nueva con calificación vigente
Para más información sobre los gastos de escrituración en inmuebles ordinarios, revisa la guía de cuánto cuesta escriturar una casa en Colombia. Y para saber a qué tarifas notariales 2026 aplica cada tipo de acto, consulta la tabla completa de derechos notariales.
Los derechos notariales para VIS son 0,15% por parte (la mitad de la tarifa ordinaria de 0,27%). En una vivienda VIS de $200.000.000, comprador y vendedor pagan $300.000 cada uno en derechos notariales. Si tiene subsidio FONVIVIENDA, la tarifa es simbólica (casi $0).
El tope de precio VIS en 2026 es 150 SMMLV = $262.032.300. La vivienda de interés prioritario (VIP) tiene un límite de 70 SMMLV = ~$122.415.000, con beneficios aún mayores en la escrituración.
Solo la VIS nueva (primera venta por constructor con calificación vigente) está exenta de retención en la fuente. La VIS usada (segunda venta o más) sí paga retención: 1% sobre el valor de venta.
Necesitas presentar la resolución de calificación VIS expedida por la entidad territorial (municipio o Ministerio de Vivienda). Si tienes subsidio FONVIVIENDA, debes presentar también el acto administrativo que certifica el subsidio. Sin estos documentos, la notaría aplica la tarifa ordinaria.
