Propiedad horizontal en Colombia: reglamento de 2019

Propiedad horizontal en Colombia: reglamento de 2019

Si vives en un conjunto residencial, si eres propietario de un local comercial ubicado en un edificio, o piensas serlo, es importante que sepas qué es la propiedad horizontal porque será un término con el que te toparás de seguro.

En este artículo aclaramos de qué se trata y te mostramos los detalles establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal en Colombia vigente durante el 2019.

Qué es la propiedad horizontal

La propiedad horizontal hace alusión al derecho que tiene la persona que ha adquirido un apartamento, vivienda o local dentro de un edificio o conjunto residencial, sobre el espacio que haya comprado y los espacios comunes.

Como por lo general en el mismo piso de un edificio existen varios propietarios, todos ellos tienen iguales derechos y deberes sobre él, pero ninguno de estos propietarios es dueño del piso o del edificio completo.

Es decir, de acuerdo con la ley no existe un propietario único que tenga derechos exclusivos sobre la edificación ni las áreas comunes (esenciales o no) , sino que todos los dueños disfrutan de los mismos beneficios y obligaciones referentes a ellos.

Por lo tanto es ilegal que alguien quiera erigirse como dueño o como quien tiene la primera opción de disfrute del espacio común. De hecho, ni siquiera el administrador tiene potestad de hacerlo.

Ley de propiedad horizontal en Colombia: Ley 675

En diversos países hispanohablantes existe una ley que regula la propiedad horizontal, y Colombia no es la excepción.

A este respecto, el reglamento vigente en el año 2019 es la ley 675 promulgada en el año 2001 que establece todos los detalles acerca de la conformación y funcionamiento de la propiedad horizontal.

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La ley 675 da luz a los propietarios sobre los derechos de posesión sobre bienes privados y los derechos de copropiedad sobre terrenos y bienes comunes.

De esto se deduce que en un edificio residencial, el dueño de un apartamento tiene los derechos de posesión sobre dicho apartamento y es a la vez copropietario de las áreas y bines comunes (lobby, jardín, parqueadero, ascensores, escaleras, pasillos…)

Todo esto con el propósito de que exista una sana convivencia entre todos los copropietarios y se cuiden los espacios que conforman la propiedad horizontal.

Constitución de la propiedad horizontal

De acuerdo con el artículo 4 de la Ley 675 la propiedad horizontal debe estar debidamente constituida en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que de este modo quede registrada como una persona jurídica.

El documento que debe ser previamente llenado antes de acudir al registro es una escritura pública que debe contener los siguientes datos estipulados en el artículo 5:

  • Nombre e identificación del propietario
  • Nombre del edificio o conjunto
  • Determinación del terreno sobre el cual fue construido el edificio o conjunto. Se deben especificar su nomenclatura, área, linderos, titulo de adquisición y los folios de matrícula inmobiliaria.
  • Identificación individual de cada uno de los bienes de dominio particular, de acuerdo con los planos que hayan sido aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que realice esa función.
  • Determinación de los bienes comunes, indicando aquellos que sean esenciales y aquellos cuyo se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto (solo en caso de que existan).
  • Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución
  • Destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto. Esta información debe ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.
  • Especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Este documento debe estar acompañado según el artículo 6 de estos recaudos:

  • Localización
  • Linderos
  • Nomenclatura
  • Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular
  • Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común
  • Propietarios, dueños y áreas comunes

Posteriormente debe realizarse el trámite correspondiente a la designación del representante legal de la persona jurídica que ha sido creada. Este trámite debe hacerse ante la alcaldía o la entidad distrital correspondiente.

Figuras importantes dentro de la propiedad horizontal

Dejando de lado a los propietarios de la misma, existen un grupo de figuras que juegan un papel importante dentro de la propiedad horizontal. Veamos de quienes se trata.

Administrador o representante legal

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Ya mencionamos que para la constitución de la propiedad horizontal debe autorizarse y registrarse un administrador o lo que es lo mismo un representante legal.

Este representante debe ser electo por mayoría en una asamblea general en la que participen todos los propietarios.

La figura del administrador es importante pues podrá celebrar contratos y tomar decisiones en relación con la persona jurídica que se constituyó, también será quien responda por daños ocasionados por los propietarios de la entidad a la que representa.

Asamblea general

La asamblea general está constituida por todos los propietarios del edificio o conjunto. Todos los miembros tienen los mismos derechos y deberes en cuanto a voz y voto.

En asamblea general se toman decisiones sobre la propiedad horizontal, sean estas de índole económica, general o de cualquier otro tipo.

Consejo de administración

Si bien la ley 675 no exige que se deba nombrar un consejo de administración, en muchos edificios o conjuntos la asamblea general decide crearlo para que este apoye el trabajo del administrador. Por lo general el consejo está formado de forma voluntaria por tres miembros de la asamblea.

El consejo de administración es especialmente común en edificios grandes o en los que existan más de 30 bienes privados.

Revisor fiscal

Cuando la propiedad horizontal es de uso comercial o mixto debe existir un revisor fiscal. Esta figura es la encargada de controlar y auditar las operaciones que lleve a cabo la persona jurídica.

Existen algunas condiciones para el puesto de revisor fiscal, y estas son:

  • Ser un contador público titulado
  • No ser parte de la propiedad horizontal, es decir, no ser propietario de ningún bien dentro de ella.
  • No tener parentesco (hasta el cuarto grado de consanguinidad) ni ningún tipo de relación con el administrador o con  miembros del consejo de administración.

Reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal es un documento creado por la asamblea general en la que se definen los estatutos y normas de convivencia por los que deben regirse todos los miembros del edificio o conjunto.

Además, se establecen las sanciones que se aplicarán a quien infrinja o pase por alto alguna de las cláusulas. Por lo general, estas sanciones, implican la publicación en un lugar de amplia circulación de la lista de infractores y el hecho que les llevó a ser sancionados.

En casos más severos se aplican multas monetarias al infractor quien deberá pagarlas como un sobrecargo al pago mensual o se restringe el uso de áreas comunes no esenciales durante un periodo de tiempo determinado.

Para evitar que hayan malentendidos y situación de discordia es sumamente importante que todos los propietarios asistan a la asamblea general en la que se crea el reglamento y que procuren cumplirlo a cabalidad.

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