Hipoteca Abierta vs Hipoteca Cerrada: Diferencias en el Certificado
Cuando revisas un certificado de tradición y libertad, puedes encontrarte con dos tipos principales de hipoteca: la hipoteca cerrada y la hipoteca abierta. Cada una tiene implicaciones jurídicas y financieras distintas para el propietario y para cualquier comprador potencial. Saber distinguirlas evita sorpresas y te ayuda a negociar mejor.
Respuesta rápida
- Hipoteca cerrada: garantiza una obligación específica y determinada (ej: crédito hipotecario de vivienda).
- Hipoteca abierta: garantiza obligaciones presentes y futuras hasta un monto máximo (ej: línea de crédito empresarial).
- La hipoteca cerrada se extingue al pagar la deuda específica que la originó.
- La hipoteca abierta puede seguir vigente aunque se pague un crédito puntual, mientras existan otras obligaciones.
- Ambas se identifican en el folio por su naturaleza expresa: “Hipoteca cerrada” o “Hipoteca abierta sin límite de cuantía” / “con límite máximo de…”.
Qué es una hipoteca cerrada
La hipoteca cerrada es la más común en Colombia. Garantiza una obligación concreta y específica: un monto determinado prestado por un banco para una finalidad puntual. Su característica principal es que se extingue al pagar esa obligación específica.
Ejemplos típicos de hipoteca cerrada
- Crédito hipotecario de vivienda (BBVA, Bancolombia, Davivienda, etc.).
- Crédito para compra de oficina o local comercial.
- Crédito constructor para un proyecto específico.
- Préstamo personal con garantía hipotecaria por un monto fijo.
Qué es una hipoteca abierta
La hipoteca abierta (también llamada hipoteca para créditos rotativos) garantiza obligaciones presentes y futuras del deudor hasta un monto máximo predeterminado. Es decir, el deudor puede tener múltiples créditos o productos financieros bajo la misma garantía hipotecaria.
Ejemplos típicos de hipoteca abierta
- Líneas de crédito empresariales rotativas.
- Sobregiros bancarios.
- Tarjetas de crédito empresariales con garantía hipotecaria.
- Créditos a empresas pequeñas y medianas (pymes) con cupo rotativo.
Cómo identificarlas en el certificado
En la anotación correspondiente, la SNR especifica el tipo de hipoteca. Busca frases como:
Mira también: Patrimonio de Familia en el Folio: Qué es, Cómo Constituirlo y Levantarlo- “Hipoteca cerrada de primer grado” → cerrada, primera prioridad.
- “Hipoteca abierta sin límite de cuantía” → abierta sin tope.
- “Hipoteca abierta con límite máximo de $ XXX” → abierta con tope.
- “Grado”: indica la prioridad (primero, segundo, tercero) si hay varias hipotecas sobre el mismo predio.
- “Acreedor”: nombre del banco o persona que es titular de la garantía.
Diferencias prácticas al vender o comprar
Hipoteca cerrada
- Para vender: paga el saldo del crédito específico, obtén paz y salvo del banco, cancela la hipoteca.
- Tiempo estimado: 15 días a 1 mes desde el pago hasta el levantamiento.
- Riesgo para comprador: bajo si verifica que la cancelación se inscribió correctamente.
Hipoteca abierta
- Para vender: pagar todas las obligaciones cubiertas (no solo un crédito puntual). El banco debe certificar que no hay más obligaciones pendientes.
- Tiempo estimado: variable, puede ser más largo por la complejidad.
- Riesgo para comprador: mayor, exige paz y salvo integral del banco y certificación expresa de que la hipoteca puede cancelarse.
Implicaciones para el comprador
- Si compras un inmueble con hipoteca cerrada vigente, exige que el vendedor pague antes de la escrituración y cancele formalmente.
- Si compras un inmueble con hipoteca abierta vigente, exige paz y salvo integral y carta del banco confirmando que la hipoteca puede levantarse (no hay más obligaciones cubiertas).
- Nunca aceptes que el vendedor te diga “la hipoteca abierta es solo formal”. Exige documentación bancaria que lo demuestre.
Preguntas frecuentes
En vivienda residencial, la hipoteca cerrada es mucho más común (~95% de los créditos hipotecarios de vivienda). La hipoteca abierta se usa principalmente en créditos comerciales, líneas rotativas y financiación empresarial.
Sí. Esa es su característica principal: garantiza obligaciones presentes y futuras hasta un monto máximo. Por eso es más compleja de cancelar: el deudor puede contraer nuevas obligaciones cubiertas por la misma hipoteca.
No directamente. Se debe cancelar la hipoteca abierta (con paz y salvo integral del banco) y, si se requiere nueva garantía, constituir una hipoteca cerrada nueva.
Lo que determina la prioridad es el grado (primero, segundo, tercero) y la fecha de inscripción, no el tipo (abierta/cerrada). Una hipoteca de primer grado tiene prioridad sobre cualquier hipoteca de segundo grado, sea cerrada o abierta.
Mira también: Afectación a Vivienda Familiar: Qué Significa en el Folio y Cómo LevantarlaSolicita un certificado de tradición y libertad actualizado. En la anotación correspondiente, el estado debe aparecer como ‘Cancelada’. Si dice ‘Vigente’, la hipoteca aún produce efectos.
